【東京不動産】35年以上シンガポール不動産に携わり、賃貸物件だけでなく投資にも注力

　シンガポールで「物件を借りたい」と考えた際、日本の「常識」が通用するのかが不安になるのではないでしょうか。実際、契約や引越しなどで日本との違いに戸惑うこともあるかもしれません。それは住宅だけでなく、オフィスや投資についても同じでしょう。そこでこの記事では、35年に渡ってシンガポール不動産に携わっている東京不動産にお話を伺い、シンガポールでの不動産の「常識・非常識」や同社の強みなどについて紹介していきます。
 

 

東京不動産の歴史とあゆみ

　1985年にシンガポールで設立して以来、約35年に渡ってシンガポールの不動産に携わっている東京不動産。もともとは東急不動産の現地法人として設立され、1990年頃から不動産賃貸、売買仲介、内装工事事業、エアコンメンテナンス事業を行っていましたが、2000年、東急不動産のシンガポールからの撤退に伴い分離独立、不動産賃貸・売買業務を継続。2016年から業務提携を行っていた野村不動産と2019年に資本提携を結ぶと、それまでのメインであった日系企業の駐在員向け住宅やオフィス、倉庫のサポートに加えて投資にも力を入れているといいます。実績としては、年間で700〜800件の住宅・オフィス案件のサポートをこなし、野村不動産との協力で10〜100億円クラスの大型売買案件も過去数件携わっているとのこと。
 
　これだけの実績を誇る東京不動産、多くの案件に携わったからこそ見えてくることがあるはずです。シンガポールの不動産事情とは、その独特さとは何でしょうか。
 

日本の常識とは違うシンガポールの不動産

 
　日本には借地借家法があることで借主の立場が弱くなりすぎないようになっていますが、シンガポールにはそのようなことはないようです。
「まずみなさんにお話しするのは、貸主が基本的に投資家なので、日本のような貸主と借主（大家さんと店子）のような関係になることが難しいということです。しかも、投資家はさまざまな国籍・人種です。だからこそ日本の常識が通用しません」（東京不動産）
 
　日本では考えられない常識、それは物件の修理について顕著に現れているそうです。
「物件の修理について、日本の貸主は借主が代わりに修理対応した場合『ありがとうございました、修理費いくらでしたか』と払ってくれますよね。これは、貸主が物件を長い間保有する自分の資産として考えているからです。しかし、シンガポールの場合、借主が断りなく修理すると『なんで勝手に修理するんだ』と怒られます。借主は、壊れていては住みにくいので修理をするのですが、投資家の貸主からすれば『そんなものは関係ない』となります。不動産が高く売れる時には、状態にかかわらず高く売れますから、なるべく出費を抑えたいと考えます。全部が全部そうではないのですが、そこが根本的に違います。さらに、日本の場合は修理費が家賃に含まれていることが多いのですが、シンガポールでは、150～250ドルくらいまでの修理費については、それが借主のせいではなく自然に壊れたものであっても借主が基本的に支払うケースがほとんどです」（東京不動産）
 
　
　次に違うのは解約についてです。
「シンガポールに限った話ではないのですが、前述したように日本では借地借家法があるので、ある程度は借主が保護されているのですが、外国にはそのような法律がありません。日本では、いつでも1〜2カ月前の通知で解約できるのが一般的ですが、シンガポールは転勤の場合に限って、しかも1年間経過した上での2カ月前の書面による通知で解約できる契約がほとんどです。2年契約だとすれば14カ月はどんな事情があっても解約できません。そこが大きな違いですね」（東京不動産）
 
　敷金の回収も大変な作業といいます。
「大変難しいです。スムーズにいかないケースも多々あります。日本の方は、自分の生活の仕方が基本だと思っている人もいます。それが、綺麗に使っていただいているのならば良いのですが、そうではない方もいらっしゃいます。貸主がものすごく綺麗好きで几帳面で借主がズボラな人の場合、主観的な判断でそれぞれがいう『普通に使ってた』の普通の意味合いが違いますよね。そこで揉めます。最終的には敷金を握っている貸主が強いですから、泣き寝入りをせざるを得ないような状況になってしまいます」（東京不動産）
 

シンガポールで不動産を見極めるには

　さまざまな違いがある日本とシンガポールの不動産。ではシンガポールで不動産を探す際のポイントはどこになってくるのでしょうか。まずは住宅について伺いました。
「基本的にみなさんにお話をしているのは、できれば築5年以内、最大でも築7年ぐらいまでで紹介しています。理想的には、どなたかが一度住んだことのある、築2～3年の物件です」（東京不動産）
 
　日本では新築が人気の物件になると思われがちですが、事情が違います。
「新築は、日本のようにしっかりと出来上がっていないのです。そのため半年から1年間くらいは、貸主の修理の為に居住しているような状況になってしまいます。竣工してから最初の1年はデベロッパーが費用を補償し、修理作業も対応してくれるのですが、その修理に借主が立ち会わないといけないから大変です。ですから理想的には築2～3年からせいぜい築7～8年ぐらい。それを超えるとしても築10年までが目安になります。築10年に近くなる程、ありとあらゆるものが壊れてきます。シンガポールの場合、冷蔵庫や洗濯機、乾燥機などの電気製品が付いていますが、そういった備品が壊れます。最も問題になりやすいのがエアコンの故障です。壊れたといっても貸主がすぐ交換修理対応してくれないので、大変です。貸主が基本的に投資家であるため、コスト意識が高く見積をいくつも取ろうとしたりして大変時間がかかります。建物の見てくれはゴージャスですが建築方法や細部の作りが大雑把なものが多く、それでいて価格や賃料が高いというのがシンガポールの賃貸住宅です」（東京不動産）
 
　次にオフィスなどについても伺いました。
「小さい物件は、シンガポールの他の会社とも競合しますので、すぐに決まって物件がなくなることがあります。そのため、小さい物件を探している場合は、素早い判断が必要です。保留ができないのです。大きな物件になれば、保留ができる場合もありますが、100坪や200坪クラスだと保留ができません。そのため、皆様には日本の本社から大枠の了解をもらっておいた上で、事後決裁で進める形をお勧めしています。また、ビル一棟で所有しているオーナーさんをお勧めしています。区分で所有している小さな投資会社などの場合、倒産してしまうリスクがあり、倒産してしまうと敷金が返ってこなくなってしまうからです。これは本来弊社にご依頼いただいた方だけにお伝えしている契約書上のポイントなのですが、固定資産税や共益費が上昇した場合、賃貸借期間の途中であっても上昇分を賃料に反映させられてしまう条項が契約書に記載されていることをお話ししています。住宅ではごく一部に限られますが、事務所の場合は固定資産税や共益費、消費税などが変わると、契約期間中でも賃料も変わってしまう可能性が高くなるのです。さらに、借りているビルが古い場合、再開発が行われる可能性もあります。ビルの建て直しや大規模なリノベーションの場合、貸主側が一定の予告期間で賃貸借契約を解約することができます。このような場合に借主側からは解約権はないのですが、貸主側にはあるということもお伝えしています」（東京不動産）
 

東京不動産を利用したからこそわかること

 
　東京不動産にサポートしてもらうことのメリットは、実はこれまでの内容に少しずつ語られていました。
「シンガポールの不動産仲介業では、重要事項説明が義務とされていません」（東京不動産）
 
　日本では当たり前の重要事項説明。賃貸への引越しを経験している人ならば、書類を見ながら口頭で説明を受けているときに「めんどうだな」と思ってしまうこともあったかもしれません。その説明がシンガポールでは必要とされていないのです。つまり、新築なのに実は問題が多かったり、退去の際の敷金の回収困難など、どんな状況になっても契約後はシンガポールの不動産仲介業者に法的責任がないのです。
 
　「シンガポールの場合、重要事項説明がありません。先ほど再開発のお話を少しだけしましたが、10万ドルも内装工事を行って事務所として使い始め、たった数カ月で再開発のために退去を迫られたケースもあります。『そんな話は聞いてない』といっても『契約書に書いてあるでしょ』となります。契約書を読んでない側が悪いのです。重要事項説明がなく、仲介業者は法的に責任を負う必要がありません。ですが、『悪いのは借主です』で終わってしまうことは、日本の感覚であり得ません。そのため私たちは、しっかり説明した上で、入居後のサポートにも対応しています」（東京不動産）
 
　その丁寧な説明は1日中続くこともあり、喉を痛めてしまうほどだといいます。
「住宅でもオフィスでも弊社のスタッフは細かく内容を説明しています。住宅の場合は、物件に関する細かい説明が必要です。先ほどのお話の通り、敷金の返金の際に問題になりますので、細かいことまでお伝えしないといけないのです。オフィスの場合は、契約書の内容も賃貸住宅と違って、大手の契約書は50～60ページあります。それを把握して説明しなければいけない。そういうことがあるので、住宅と比べると契約書の読込と理解の大変さの度合いが違います。私たち仲介業者は、法律的なことは『説明してはいけない、必要があれば弁護士にご依頼するようにお客さまにお願いしなさい』と言われているんですが、オフィスの場合はそこまで踏み込んでいかないと、お客様に説明ができませんから」（東京不動産）
 

これからのシンガポールの不動産

 
　新型コロナウイルスが与えたシンガポール不動産への影響とこれからについても伺いました。
「影響は賃貸と売買両方にあると思います。まず住宅は、駐在員の数が新型コロナの影響で減っていくと思いまが、日本人向けの物件は数が少ないために底堅く動いています。ですが、全体のマーケットは間違いなく下がるでしょう。新型コロナの影響もありますが、ビザの規制が厳しくなったことで賃借する外国人駐在員の数が減少していることも要因の一つです。そのため、今は底堅い日本人向けの物件も下がってくるのではないでしょうか。また、新型コロナが落ち着いた先には、香港の問題もあります。香港の活動拠点がシンガポールへ移転してくる可能性が高いと思われます。香港からの移住・移動が増えてくると、売買・賃貸のマーケットも上昇してくるだろうと見ています」（東京不動産）
 
　近年は大型投資にも携わっている東京不動産から読者へのメッセージをいただきました。
「ここ数年住宅に焦点を当ててきたので『住宅専門』と思っている方も多いかと思いますが、事務所や倉庫などの物件も数多く取り扱っております。また、野村不動産との資本提携によって日本の事業用不動産、日本の投資家向けの不動産、そういった事業にも対応できる体制になっており、賃貸物件だけでなく幅広い不動産を取り扱っていますので、ぜひご利用いただきたいです」（東京不動産）