住宅はジリ安、オフィスは当面ジリ高が続きそう

国土開発省（MND）が7月末に発表した2014年第2四半期の不動産統計では、民間住宅の売買、賃貸指数共に弱含みで、微減ながら3四半期連続の下げ。かたや、オフィスの売買・賃貸指数はかなり強含みでジリ高となっています。

住宅賃貸料の「下げ」ペース加速の可能性：

3本の折れ線グラフの最下線が民間住宅の賃貸相場指数推移で、現状、下げのピッチは速くありません。特に、日系企業の借上社宅の価格帯では、依然として需要が堅調なため、直ちに賃貸料が大幅下落することはなさそうです。（参照:図1）

ただし、特に2014～16年にかけて高水準の竣工が続くため、今後賃貸料は「下げ」ペース加速の可能性が高いでしょう。需要増で吸収できるのは年1万戸程度のため、2013年第１四半期に5.2％ だった空室率は2014年第2四半期には 7.1％ まで上昇しており、2016年まで上昇が続きそう。特に、外国人駐在員が選好しない地域の空室率上昇が加速しそうです。売買・賃貸市況がザラ場になると、家主のDefault（＝物件競売）やデベロッパーの経営難や破綻（＝建設中断）にも繋がりうるので要注意。（参照：図2）

オフィス賃貸相場軟化は2015年後半までなさそう：

一般的には、2015年の竣工予定面積が5万5,000平米と極端に少なく、その結果、オフィス賃料上昇が加速していると言われています。（参照：図3、4）

しかし、筆者の私見では……

政府の規制強化により、不動産投機（売買）は住宅や工業不動産から、オフィスや店舗に劇的にシフトしていまだ加熱状態にあり、高値で購入した投資（投機）家は高い賃料で貸すか、フロア単位やユニット単位で転売するか、あるいはテナントを追い出し物件再開発を図る場合が多く、その結果、売買・賃貸共に、需給タイト感が極めて強くなっています。

通常のオフィスや店舗物件賃料高騰の余波は、conservation houseと呼ばれる旧式長屋物件の需要急増も招き、政府が相場冷却化のため、飲食店やホステルへの転用制限に動き出しています。